Die Hauptwohnung bleibt ein ungenutztes Vermögen. Angesichts der steuerlichen Verschärfungen für nicht klassifizierte Ferienwohnungen und der neuen Befugnisse der Bürgermeister bezüglich der Mietobergrenzen wird der Handlungsspielraum enger. Die Rentabilität der eigenen Wohnung erfordert nun eine genaue Analyse der gesetzlichen Rahmenbedingungen vor der Vermarktung.
Gesetz Le Meur und Mikro-BIC: der steuerliche Rahmen, der 2025-2026 die Situation verändert
Seit dem Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 können die Bürgermeister durch Beschluss die Mietobergrenze von 120 auf 90 Tage pro Jahr in ihrem Gebiet senken. Eine Überschreitung kann zu zivilrechtlichen Geldstrafen von bis zu 15.000 Euro führen. Vor der Veröffentlichung einer Anzeige auf einer Plattform für Kurzzeitvermietungen empfehlen wir, den aktuellen kommunalen Beschluss zu überprüfen.
Auf der steuerlichen Seite ist die Veränderung drastisch. Für nicht klassifizierte Ferienwohnungen wurde der Abzug des Mikro-BIC-Regimes von 50 % auf 30 % gesenkt, mit einer Jahresgrenze von 15.000 Euro für die 2025 erklärten Einkünfte, die 2026 deklariert werden. Ein Eigentümer, der einige Wochen in der Saison vermietet, kann schnell über diese Grenze hinauskommen, ohne von einem signifikanten Abzug zu profitieren.
Das reale Regime wird oft interessanter. Es ermöglicht, die tatsächlichen Kosten (Versicherung, Wartung, Abschreibung der Möbel) abzuziehen und die steuerliche Bemessungsgrundlage zu reduzieren. Die Berechnung sollte vor jeder Saison mit einem Buchhalter erfolgen, nicht danach.
Um andere Möglichkeiten zu erkunden, um Geld auf Mes Petites Annonces zu verdienen, ist die Vermietung nur ein Hebel unter vielen, die in Betracht gezogen werden sollten.
Vermietung eines möblierten Zimmers: Freibetrag und angepasster Mietvertrag
Die Vermietung eines Teils der eigenen Wohnung an einen stabilen Mieter bleibt die am wenigsten bekannte und steuerlich vorteilhafteste Regelung. Wenn das vermietete Zimmer die Hauptwohnung des Mieters darstellt, sind die Mieten von der Einkommensteuer befreit, sofern ein von der Steuerbehörde festgelegter jährlicher Freibetrag nicht überschritten wird, der jedes Jahr neu bewertet wird.
Diese Regelung setzt einen klassischen möblierten Mietvertrag (Titel I bis des Gesetzes vom 6. Juli 1989) oder einen Mobilitätsmietvertrag voraus, wenn der Mieter sich in Ausbildung, Praktikum oder temporärer Mission befindet. Seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen müssen neue obligatorische Klauseln im Standardvertrag enthalten sein, insbesondere zur Kündigungsklausel und zur Erwähnung der Hauptwohnung.
Wir beobachten, dass viele Eigentümer einen Punkt vernachlässigen: Das vermietete Zimmer muss eine Mindestfläche erreichen und Zugang zu den Gemeinschaftsräumen der Wohnung (Küche, Sanitäranlagen) haben. Ein Raum von weniger als 9 m² oder einem Volumen von weniger als 20 m³ kann rechtlich nicht als Wohnraum gelten.
Kriterien für eine konforme Zimmervermietung
- Mindestfläche von 9 m² und Wohnvolumen von mindestens 20 m³, mit Belüftung und natürlichem Licht
- Schriftlicher Mietvertrag, der dem aktuellen Standardvertrag entspricht, einschließlich der neuen obligatorischen Angaben nach dem Dekret 2026
- Miete, die den jährlichen Freibetrag, der von der Steuerbehörde veröffentlicht wird, nicht überschreitet, um von der Steuerbefreiung zu profitieren
- Erklärung des Mieters als Bewohner beim Versicherer des Eigentümers, andernfalls droht keine Deckung im Schadensfall
Vermietung eines Parkplatzes oder eines Lagerraums, ohne die Nutzung der Wohnung zu ändern
Die Vermietung von Parkplätzen, Garagen oder Kellern fällt nicht unter das Regime der möblierten Ferienwohnungen. Sie unterliegt daher nicht den Einschränkungen des Gesetzes Le Meur und der Mietobergrenze. Die Mieteinnahmen eines Parkplatzes zählen zu den Einkünften aus Vermietung, mit einem Abzug von 30 % im Mikro-Vermietungsregime, sofern die gesamten Bruttoeinnahmen die gesetzliche Grenze nicht überschreiten.
In angespannten städtischen Gebieten wird ein Parkplatz jährlich zu einem Betrag vermietet, der oft einen erheblichen Teil der Grundsteuer abdeckt. Der Mietvertrag ist frei (kein vorgeschriebener Standardvertrag), die Dauer ist verhandelbar, und die Kündigung ist auf beiden Seiten einfach.
Lagerflächen funktionieren nach dem gleichen Prinzip. Eine ungenutzte Garage, ein trockener Keller oder ein angrenzender Raum zur Wohnung können Privatpersonen über spezialisierte Plattformen oder lokale Anzeigen angeboten werden. Die anfängliche Investition ist null, und die Verwaltung der Vermietung beschränkt sich auf eine grobe Bestandsaufnahme.
Gemischte Vermietungsstrategie: Kombination der Regelungen ohne rechtliches Risiko
Ein Eigentümer kann durchaus ein Zimmer ganzjährig vermieten, seine gesamte Wohnung einige Wochen im Sommer anbieten und seinen Parkplatz einem Nachbarn zur Verfügung stellen. Diese drei Einkommensströme unterliegen unterschiedlichen steuerlichen Regimen und kumulieren sich nicht auf die gleiche Weise.
- Die saisonale möblierte Vermietung (gesamte Hauptwohnung) ist in Tagen begrenzt und unterliegt dem BIC
- Die möblierte Vermietung eines Zimmers an einen Dauerbewohner unterliegt dem BIC, kann jedoch unter der Mietobergrenze befreit sein
- Die Vermietung von Parkplatz oder Keller zählt zu den Einkünften aus Vermietung, ohne zeitliche Begrenzung
Das Haupt Risiko ist die Umqualifizierung in eine Nutzungsänderung, wenn die Wohnung wiederholt über die zulässigen Grenzen hinaus vermietet wird. Gemeinden, die eine Registrierungsnummer für Ferienwohnungen eingeführt haben, überprüfen zunehmend aktiv die Überschreitungen.
Vorsichtsmaßnahmen vor dem Start
Die Überprüfung der Teilungserklärung ist eine nicht verhandelbare Voraussetzung. Einige Eigentümergemeinschaften verbieten ausdrücklich die Kurzzeitvermietung oder die Untervermietung, selbst teilweise. Ein Eigentümer, der gegen diese Regelung verstößt, sieht sich einer Klage des Verwalters ausgesetzt.
Die Wohngebäudeversicherung muss auch die Vermietungstätigkeit abdecken. Die meisten Standard-Mehrgefahrenverträge schließen die saisonale Vermietung aus. Eine Erweiterung des Versicherungsschutzes oder ein spezifischer Vertrag ist erforderlich, um Schäden, die durch einen temporären Bewohner verursacht werden, abzudecken.
Die Rentabilität einer Hauptwohnung wird nicht nur am brutto generierten Einkommen gemessen. Die Steuerlast, die zusätzlichen Versicherungskosten und der Verwaltungsaufwand müssen in die Berechnung einfließen. Ein ganzjährig vermieteter Parkplatz bringt manchmal netto mehr ein als eine Woche saisonale Vermietung, nach Abzug aller Kosten.
