De hoofdwoning blijft een onderbenut actief. Tussen de verstrenging van de belasting op niet-geclassificeerde toeristische verhuur en de nieuwe bevoegdheden van de burgemeesters over de huurplafonds, wordt de speelruimte kleiner. Het rendabel maken van je woning vereist nu een zorgvuldige lezing van de regelgeving voordat je deze op de markt brengt.
Wet Le Meur en micro-BIC: het fiscale kader dat de situatie verandert in 2025-2026
Sinds de wet Le Meur van 19 november 2024 kunnen burgemeesters bij besluit het huurplafond verlagen van 120 naar 90 dagen per jaar op hun grondgebied. Overschrijding kan leiden tot civiele boetes tot 15.000 euro. Voordat je een advertentie plaatst op een kortetermijnverhuursite, raden we aan om het geldende gemeentelijke besluit te controleren.
Wat betreft de belasting is de verandering ingrijpend. Voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur is de aftrek van het micro-BIC-regime verlaagd van 50% naar 30%, met een verlaagd omzetplafond van 15.000 euro per jaar voor de inkomsten van 2025 die in 2026 worden aangegeven. Een eigenaar die enkele weken in het seizoen verhuurt, kan snel boven deze drempel komen zonder te profiteren van een significante aftrek.
Het werkelijke regime wordt vaak interessanter. Het stelt je in staat om de werkelijke kosten (verzekering, onderhoud, afschrijving van meubels) af te trekken en de belastbare basis te verlagen. De berekening moet vóór elk seizoen met een accountant worden gemaakt, niet erna.
Om andere mogelijkheden te verkennen om geld te verdienen op Mes Petites Annonces, is verhuur trouwens slechts één van de vele levers om te overwegen.
Verhuur van een gemeubileerde kamer: vrijstellingsdrempel en aangepast huurcontract
Een deel van je woning verhuren aan een stabiele huurder blijft de minst bekende en meest fiscaal voordelige regeling. Wanneer de verhuurde kamer de hoofdwoning van de huurder vormt, zijn de huren vrijgesteld van inkomstenbelasting, op voorwaarde dat ze een jaarlijks plafond niet overschrijden dat door de belastingdienst is vastgesteld en elk jaar wordt herzien.
Deze constructie veronderstelt een klassiek gemeubileerd huurcontract (titel I bis van de wet van 6 juli 1989) of een mobiliteitscontract als de huurder in opleiding, stage of tijdelijke missie is. Sinds de recente regelgeving moeten nieuwe verplichte clausules in het standaardcontract worden opgenomen, met name over de ontbindende clausule en de vermelding van de hoofdwoning.
We merken op dat veel eigenaren een punt verwaarlozen: de verhuurde kamer moet een minimale oppervlakte hebben en toegang hebben tot de gemeenschappelijke delen van de woning (keuken, sanitaire voorzieningen). Een ruimte van minder dan 9 m² of een volume van minder dan 20 m³ kan wettelijk gezien geen woning zijn.
Criteria voor een conforme kamerverhuur
- Minimale oppervlakte van 9 m² en een bewoonbaar volume van minstens 20 m³, met ventilatie en natuurlijk licht
- Schriftelijk huurcontract dat voldoet aan het geldende standaardcontract, inclusief de nieuwe verplichte vermeldingen na het decreet van 2026
- Huurprijs die het jaarlijkse vrijstellingsplafond dat door de belastingdienst is gepubliceerd niet overschrijdt om van de belastingvrijstelling te profiteren
- Verklaring van de huurder als bewoner bij de verzekeraar van de eigenaar, op straffe van geen dekking in geval van schade
Een parkeerplaats of opslagruimte rendabel maken zonder het gebruik van de woning te wijzigen
De verhuur van parkeerplaatsen, garages of kelders valt niet onder het regime van gemeubileerde toeristische verhuur. Het ontsnapt dus aan de beperkingen van de wet Le Meur en het plafond van dagen. De huurinkomsten van een parkeerplaats vallen onder de onroerende inkomsten, met een aftrek van 30% in micro-onroerend goed als de totale bruto-inkomsten de wettelijke drempel niet overschrijden.
In stedelijke gebieden met een hoge vraag wordt een parkeerplaats vaak voor een jaar verhuurd voor een bedrag dat vaak een aanzienlijk deel van de onroerende voorheffing dekt. De huur is vrij (geen verplicht standaardcontract), de duur is onderhandelbaar en de opzegging is eenvoudig aan beide zijden.
Opslagruimtes werken volgens hetzelfde principe. Een ongebruikte garage, een droge kelder of een lokaal dat aan de woning grenst, kan aan particulieren worden aangeboden via gespecialiseerde platforms of lokale advertenties. De initiële investering is nul, en het beheer van de verhuur beperkt zich tot een beknopte staat van de woning.
Gemengde verhuurstrategie: combinaties van regelingen zonder juridische risico’s
Een eigenaar kan heel goed een kamer het hele jaar door verhuren, zijn hele woning enkele weken in de zomer aanbieden en zijn parkeerplaats ter beschikking stellen van een buur. Deze drie inkomstenstromen vallen onder verschillende fiscale regimes en worden niet op dezelfde manier opgeteld.
- Seizoensgebonden gemeubileerde verhuur (hele hoofdwoning) is beperkt in dagen en valt onder de BIC
- De gemeubileerde verhuur van een kamer aan een permanente bewoner valt onder de BIC maar kan vrijgesteld zijn onder het huurplafond
- De verhuur van een parkeerplaats of kelder valt onder de onroerende inkomsten, zonder tijdslimiet
Het belangrijkste risico is de herkwalificatie als gebruiksverandering als de woning herhaaldelijk wordt verhuurd boven de toegestane drempels. Gemeenten die een registratienummer voor toeristische verhuur hebben ingesteld, controleren steeds actiever op overschrijdingen.
Voorzorgsmaatregelen voordat je begint
Het controleren van het reglement van mede-eigendom is een niet-onderhandelbare voorwaarde. Sommige mede-eigendommen verbieden expliciet kortetermijnverhuur of onderverhuur, zelfs gedeeltelijk. Een eigenaar die in overtreding is, loopt het risico op actie van de syndicus.
De woonverzekering moet ook de verhuuractiviteit dekken. De meeste standaard meerjarige contracten sluiten seizoensgebonden verhuur uit. Een uitbreiding van de dekking of een specifiek contract is nodig om schade veroorzaakt door een tijdelijke huurder te dekken.
De rentabiliteit van een hoofdwoning wordt niet alleen gemeten aan de hand van de bruto-inkomsten die worden gegenereerd. De fiscale lasten, de extra verzekeringskosten en de tijd voor beheer moeten in de berekening worden meegenomen. Een het hele jaar door verhuurde parkeerplaats levert soms netto meer op dan een week seizoensgebonden verhuur na aftrek van alle kosten.
